Попри те, що будують в Чернівцях багато, ціни на нові квартири досить високі
pogliad.ua
A
A
A
Чи призведе зниження ставок кредитування до пожвавлення ринку нерухомості на Буковині
Однією з першочергових завдань для уряду Володимир Зеленський назвав необхідність зниження ставок за кредитами. А з урахуванням того, що НБУ обіцяє зменшити облікову ставку до 8% до кінця 2020 року, це може привести до зниження процентних ставок в українських банках. У тому числі і за іпотекою, що своєю чергою може позначитися на ринку нерухомості.
Дешевші кредитні ресурси ще цього року можуть запустити механізми іпотечного кредитування, яких наразі практично не було в Україні. При реальній процентній ставці, яка була вища, аніж 20% річних, такі кредити, погодьтеся, стають золотими.
Згідно зі статистикою НБУ, торік на первинному ринку банки фінансували не більше 7-8% угод, на вторинному ринку ця частка була ще мізернішою. Однак у Нацбанку впевнені, що вже 2020 року в Україні може відновитися іпотечне кредитування до 14-15% річних. Таку заяву зробила перший заступник голови НБУ Катерина Рожкова. Вона відзначила, що Нацбанк знижує облікову ставку швидше, ніж планував, і буде продовжувати це робити. Банки вже відреагували зниженням ставок за депозитами.
«Що буде далі? Знижуватиметься ціна ресурсів. Це означає, що економіка почне кредитуватися. Я взагалі вважаю, що наступний рік має стати роком повноцінного відновлення іпотечного кредитування. Сьогодні гривнева ціна ресурсів у банках 8-9%, тобто вже можна говорити про іпотеку 14-15% у гривні. І це наше завдання на наступний рік, тому що це дасть поштовх подальшому розвиткові економіки», – зазначила Рожкова.
Якщо врахувати, що зараз ставки за іпотечними кредитами в Україні складають близько 20%, то їхнє зменшення може істотно розігріти ринок. Як кажуть банкіри, при зниженні процентної ставки по кредитах на 2% відбувається зростання звернень за іпотечними кредитами як мінімум на 20%. Тобто при зниженні ставки у півтора раза кількість іпотечних кредитів може зрости щонайменше вдвічі, що збільшить попит на ринку житла.
Як це вплине на ціну нерухомості
Правда, експерти зауважують, що ціни на квадратні метри через це особливо не зростатимуть. Занадто багато житла побудували останнім часом.
«Ціни на ринку нерухомості рости не будуть, – вважає аналітик Семен Грапень. – По-перше, влада зацікавлена у підтримці економічної активності в країні, вже зараз проводять заходи щодо виведення економіки з тіні, є мета стимулювання бізнес-активності наданням більш вигідних кредитів, ведуть роботи по зниженню монополії в країні. Тобто, якщо забудовники захочуть підвищувати ціни, влада в змозі вчасно звернути на це увагу і припинити такі дії. Чи будуть давати іпотечні кредити бездумно? Ні, банківський сектор ще слабкий для збільшення частки іпотечного кредитування».
За його словами, другий фактор – це курс національної валюти. Якщо він буде стабільним, а це основний фактор впливу на динаміку цін, значить, сильного коливання вартості квадратного метра не буде. «По-третє, якби ми чекали 2020 року економічного буму в країні, то першою чергою чекали і зростання цін на ринку нерухомості, – каже Грапень. – А у нас поки, за умови, що до 40% населення живуть за межею бідності (різні джерела дають різні оцінки рівня бідності), економічне зростання лише формальне. Населення, в основном, не заробляє більше, значить, попит на нерухомість поки що рости не буде. Чи чекати зниження цін? Навряд чи. Забудовники постараються утримувати існуючі ціни, тому що курс долара падає, і побудоване в період вартості долара по 28 грн. житло стає зараз менш вигідним для продажу. В мінус забудовники працювати не будуть».
Що кажуть забудовники
З такою думкою експерта не згодні забудовники. Там як мантру повторюють свою коронну фразу «буде тільки дорожчати». І це незважаючи на те, що 2020-го пайовий внесок для житлового будівництва знижено з 4% до 2%, а наступного року і взагалі може впасти до 0%. Наприклад, голова правління холдингової компанії забудовника Тарас Погодін прогнозує зростання цін на житло на 15% цього року.
«Вважаю, що вартість квадратного метра 2020-го буде тільки рости. За підсумками року зростання може скласти до 15%. Сьогоднішня вартість квадратного метра – це мінімальна ціна. Я не зачіпаю елітного житла – там свій алгоритм, тенденції, настрої. Ми говоримо про соціальне, доступне житло, зараз виходимо на собівартість, що включає вартість землі, робіт, інфраструктури, заробітку підприємства. Будівельно-монтажні роботи нині обходяться також не дешево», – каже Погодін.
Якщо гривня зміцниться до 20-22 грн за долар, то і далі зростатимуть валютні ціни на нерухомість, якщо ж курс повернеться до 26-28 гривень, то і доларові ціни знизяться
За його словами, скасування пайової участі не приведе до здешевлення квартир на первинному ринку нерухомості. «По-перше, зростає вартість комплектуючих будівництва. По-друге, забудовники змушені постійно підтримувати на конкурентному рівні зарплату будівельникам. Багато з них вже поїхали будувати Європу, а ті, що залишилися, хочуть еквівалентну зарплату. По-третє, витрати на землю, мережі, рекламу – це все не стоїть на місці. Так що дешевше не буде», – наголошує будівельник.
Правда, якщо підвищити ціну квадратного метра на 15%, це ще не означає, що його почнуть терміново купувати. Після таких підвищень забудовники зазвичай проводять різноманітні акції зі знижками, які обходяться у ті ж 10-15%, а часом і 20-ть.
Що кажуть ріелтори
На вторинному ринку житла, який аналізують ріелтори, останнім часом спостерігалося зростання цін у доларах на квадратний метр. «Зростання почалося влітку, – розповідають в одному з місцевих агентств. – Причин кілька. По-перше, почала зміцнюватися гривня. А люди, які продають житло на вторинному ринку, часто дивляться у бік новобудов, де ціна квадратного метра зафіксована в гривні. Ось і вийшло, що новобудови почали дорожчати в доларах в міру зміцнення національної валюти.
За цією тенденцією пішов і вторинний ринок. Другий нюанс, який посилив попит на житло у старих будинках – це проблеми у багатьох масових забудовників. Ті, хто раніше здавав житло в строк, тепер затримують будівництва на 2-3 роки. Люди розуміють, що, вклавши гроші в нове житло, можна в’їхати в нього не раніше, ніж через п’ять років, а то і зовсім залишитися з інвестиційним договором на руках. Тому ситуація на вторинному ринку буде сильно залежати від того, як поводитимуться 2020 року масові забудовники. Чи відновлять роботу цілком ті, хто припинив будівництво, і затримки будуть меншими у більш іменитих забудовників. Якщо ситуація не зміниться і забудовників продовжить лихоманити, то попит на вторинне житло може ще вирости. Також багато буде залежати від курсу долара. Адже якщо гривня зміцниться до 20-22 грн за долар, то і далі зростатимуть валютні ціни, якщо ж курс повернеться у діапазон 26-28 гривень, то і доларові ціни знизяться».
Щось подібне показують і моніторинги цін від агентств нерухомості. Протягом останніх місяців вони демонструють зростання доларових цін, але стабільну вартість у гривні чи навіть її зниження. Швидше за все, такі тенденції будуть характерні й для першого півріччя 2020 року.
Степан КРАЙНЯК
Новини Чернівецької області